Comprar casa em Portugal: impostos e outros custos

Comprar casa em Portugal exige mais dinheiro do que o valor da entrada e da primeira prestação. Antes da escritura, o comprador pode ter de pagar sinal, avaliação bancária e despesas do processo de crédito. No momento da compra surgem o IMT, o imposto do selo e os custos de formalização e registo. Depois, começam os seguros, o condomínio, o IMI, as mudanças e a manutenção do imóvel.

O objetivo deste guia é organizar esses encargos pela altura em que aparecem. Assim, pode calcular a liquidez necessária e evitar usar todas as poupanças na entrada. Para estimar a prestação futura, também deve consultar taxas Euribor para financiamento e testar cenários menos favoráveis, sobretudo quando escolhe uma taxa variável.

Entrada, sinal e capital próprio não são a mesma coisa

O sinal é normalmente pago na assinatura do contrato-promessa de compra e venda, conhecido como CPCV. Serve para reforçar o compromisso entre comprador e vendedor e costuma ser abatido ao preço final. Contudo, o sinal não é automaticamente a entrada exigida pelo banco. Pode ser superior ou inferior ao capital próprio que será necessário na escritura.

Num crédito para habitação própria e permanente, o financiamento bancário não deve, em regra, ultrapassar 90% do menor valor entre o preço de compra e a avaliação bancária. A instituição pode aprovar uma percentagem inferior. Por isso, uma casa anunciada por 250.000 euros não significa necessariamente uma entrada de apenas 25.000 euros. Se a avaliação for de 240.000 euros, um financiamento de 90% desse valor corresponderia a 216.000 euros, deixando 34.000 euros do preço a cargo do comprador, antes de impostos e restantes despesas.

Há regimes específicos que podem alterar esta lógica para alguns compradores. Os jovens devem verificar separadamente as condições da garantia pública para compradores jovens, sem assumir que o financiamento cobre automaticamente todos os impostos, seguros e custos da escritura.

IMT: o principal imposto na compra da casa

O Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, ou IMT, é geralmente o maior imposto pago no momento da aquisição. O cálculo não depende apenas do preço. Considera o maior valor entre o preço declarado no contrato e o valor patrimonial tributário, conhecido como VPT. A taxa também varia com a finalidade do imóvel, o valor tributável, a localização e as regras em vigor na data da compra.

Uma habitação própria e permanente pode beneficiar de escalões e condições diferentes das aplicáveis a uma segunda habitação ou a um imóvel para arrendamento. Como as tabelas e os limites podem ser atualizados, o orçamento deve usar uma simulação recente, feita com os dados concretos do imóvel e dos compradores. Uma estimativa antiga encontrada num anúncio ou num artigo pode não corresponder ao valor a liquidar antes da escritura.

Imposto do selo sobre o imóvel e sobre o crédito

Na aquisição existe, em regra, imposto do selo de 0,8% sobre o valor que serve de base à tributação do imóvel. Se o preço de compra for 250.000 euros e este for o valor tributável, o imposto do selo sobre a aquisição será, num exemplo sem benefício aplicável, de 2.000 euros.

Quando existe financiamento, surge normalmente uma segunda componente: imposto do selo pela utilização do crédito. Nos empréstimos com prazo igual ou superior a cinco anos, situação habitual no crédito à habitação, a taxa geral é de 0,6% sobre o montante financiado. Um empréstimo de 216.000 euros teria, neste exemplo, 1.296 euros de imposto do selo sobre o crédito. Estes dois impostos têm bases diferentes e não devem ser confundidos.

Escritura, autenticação e registos do imóvel

A compra pode ser formalizada por escritura pública ou por documento particular autenticado. Também é necessário registar a aquisição e, havendo crédito, a hipoteca. O custo depende do serviço utilizado, do número de atos e do número de imóveis envolvidos.

Como referência, o serviço Casa Pronta indica atualmente 375 euros para um único ato de registo e 700 euros quando são praticados vários atos, como numa compra com financiamento e hipoteca. Confirme os valores perto da escritura, pois atos adicionais, certidões ou acompanhamento profissional podem criar outros encargos.

Custos do processo bancário

O banco pode cobrar despesas de análise e decisão, avaliação, formalização e outros serviços previstos no preçário. O nome das comissões varia entre instituições, por isso não compare propostas apenas pelo spread ou pela prestação inicial.

Todos os encargos conhecidos devem aparecer na documentação pré-contratual. Antes de avançar, consulte a informação da FINE bancária e compare propostas equivalentes através da TAEG e do MTIC. A avaliação merece atenção especial: além do seu custo, pode reduzir o montante financiado se ficar abaixo do preço negociado.

Quando o contrato usa taxa variável, confirme ainda o indexante e a periodicidade de revisão. A Euribor a seis meses no crédito é comum em Portugal, mas a prestação pode ser revista noutro prazo previsto no contrato. O orçamento inicial deve suportar não apenas a taxa observada na simulação, mas também uma subida razoável da prestação.

Seguros obrigatórios ou associados ao financiamento

O imóvel hipotecado deve estar protegido por seguro adequado, sendo o seguro multirriscos habitação um custo recorrente habitual. O banco pode também exigir ou propor seguro de vida para os titulares do crédito. Mesmo quando estes produtos permitem reduzir o spread, o prémio total pode aumentar com a idade, o capital seguro e as coberturas escolhidas.

Compare o crédito com e sem produtos associados. Um spread menor não garante uma solução mais barata. Verifique se pode contratar seguros fora do banco, como evoluem os prémios e o que acontece ao spread se deixar de manter um produto.

Exemplo de orçamento para uma casa de 250.000 euros

O exemplo seguinte mostra como uma avaliação inferior ao preço pode alterar a necessidade de poupança. Os valores não representam uma proposta bancária nem substituem a simulação fiscal aplicável a cada comprador.

Neste cenário, o comprador já precisa de pelo menos 37.296 euros para completar o preço e pagar os dois exemplos de imposto do selo. Ainda faltam o IMT, os atos de registo, as despesas bancárias, os seguros e uma reserva para custos imprevistos. É por isso que uma poupança igual a 10% do preço pode ser insuficiente.

Custos que começam depois de receber as chaves

O orçamento não termina na escritura. O proprietário passa a suportar IMI, condomínio, seguros, reparações e manutenção. Num apartamento, peça as atas do condomínio, confirme se existem quotas em dívida e verifique obras extraordinárias aprovadas.

Reserve ainda dinheiro para mudança, mobiliário, eletrodomésticos e obras urgentes. Estes custos podem ficar fora do crédito aprovado; financiá-los depois com crédito pessoal tende a encarecer a compra.

Checklist antes de assinar o CPCV

Antes de entregar o sinal, some o capital para completar o preço, impostos, registos, comissões e uma margem para avaliação inferior. Confirme por escrito a condição de financiamento no CPCV e verifique condomínio, licenças, certificado energético e encargos registados.

Depois, compare o custo completo do crédito habitação, não apenas a prestação anunciada. Uma compra financeiramente segura deixa uma reserva disponível depois da escritura e permite suportar seguros, manutenção e uma eventual subida da taxa sem recorrer imediatamente a novo crédito.

O que deve ficar no orçamento final?

Para comprar casa em Portugal, organize os custos em quatro grupos: dinheiro para o preço, impostos da aquisição, despesas do financiamento e encargos após a compra. Faça os cálculos com o preço e a avaliação esperada, mas mantenha uma margem para um cenário menos favorável. O valor certo da casa não é apenas aquele que o banco aceita financiar; é aquele que o seu orçamento consegue suportar antes e depois da escritura.